Bancos legislan, narcos se divierten
(Vida y muerte de la propiedad horizontal en Guatemala)
Perdido entre los importantes acontecimientos de estos meses en nuestro pais, algo inusual está sucediendo que escapa a los medios de comunicación. Más de 40 o 60 abogados se encuentran escribiendo afanosamente y contra reloj, opiniones, recomendaciones, escrituras y estimados de honorarios para solucionar un problema que no debería existir, estructurando soluciones sin beneficio ni sentido. Conservadoramente podríamos estimar que el país tirará a la basura dos o tres millones de quetzales. Poco tal vez si se compara con el PIB anual o algunos gastos tontos de los gobiernos, pero una vergüenza para una nación llena de desnutridos y falta de inversión. ¿de qué estamos hablando?
LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y QUIEN LA INVENTÓ
La propiedad horizontal, al igual que los gobiernos, nace de una necesidad natural ineludible. Al igual que el gobierno, caso no existiera tendríamos que inventarla para poder vivir como propietarios en ciudades pobladas por edificios.
Imaginemos que el propietario de un terreno decide construir un edificio y así lo hace. Lo hace porque el valor de su terreno ya es demasiado alto para ocuparlo con una o dos viviendas, no así caso construya un edificio de 30 apartamentos o locales. Una vez construido el edificio, el dueño podría, si así quisiera, alquilar separadamente los 30 apartamentos. Pero digamos que decide venderlos por separado y que así lo hace. Una vez vendidos todos, el propietario, protagonista de esta situación que hemos inventado (pues la realidad y la ley no funcionan así) llama a los compradores y les dice: “a mí me cuesta mucho dinero estar manteniendo esto cuando ya solo soy dueño del jardincito de abajo, así que he decidido regalárselo a todos, junto al pozo de agua, elevadores y todo lo demás. Adiós.”
Los inicialmente muy felices propietarios de apartamentos prontamente descubrirían que aunque el regalo es verdaderamente valioso, les ocasiona un gran problema. Ciertamente la municipalidad no va a venir a barrerles los pasillos y de alguna manera hay que pagar la luz de estos, la electricidad de las bombas y además hay que contratar un conserje. Todos tienen que contribuir con trabajo o dinero y un voluntario debe llevar las cuentas, pero Paco, el del 204 dice que el no contribuye pues nunca sale de noche, le gusta subir gradas y no le importa la basura en los pasillos. Hay que usar la fuerza, hay que armar un gobierno pues de lo contrario, parafraseando a Thomas Hobbes, se podría caer en una vida desagradable, e inclusive brutal y corta.
LA PROPIEDAD HORIZONTAL QUE NO ES UN EDIFICIO
Para resolver este problema, Guatemala, al igual que la mayoría de los países del mundo a partir de los años cincuenta estableció una legislación reguladora. Primero, en 1959, la Ley de la Propiedad Horizontalmente Dividida. Esta ley de 60 artículos, que se le atribuye principalmente Lic. Julio Caballeros Galindo, es el Decreto 1318 del Congreso de la República emitido durante el gobierno de Miguel Idigoras Fuentes. Luego, en 1963, la ley se complementa (o se modifica o deroga parcialmente, si usted así prefiere) con los artículos 528 al 559 del Código Civil, Decreto – Ley 106 del gobierno “de facto” de Peralta Azurdia. Es en el Código Civil donde se abandona el término de “Régimen de la Propiedad Horizontalmente Dividida”, utilizándose en su lugar el de “Régimen de Propiedad Horizontal”.
Estas leyes establecieron no solo la posibilidad de dividir la propiedad de un edificio en partes, llamémosles partes de propiedad individual (singular) y partes de propiedad compartida (copropiedad) utilizando conceptos como: finca matriz, fincas filiales, libro de propiedad horizontal y elementos y partes comunes de indivisión forzosa (incluyendo el terreno) sino mucho más, establecieron derechos y obligaciones mínimas para los propietarios (comuneros o condóminos) de esas partes. De hecho, establecieron un tipo de comunidad y la forma de su autogobierno.
La ley original estableció el “Régimen de Propiedad Horizontal” normando el gobierno de la comunidad o condominio específico que se creaba utilizando conceptos como: reglamento de copropiedad y administración, asamblea de propietarios, administrador y representante legal y estableció requisitos mínimos al respecto de la forma de organizarse para la toma de decisiones y el contenido de las normas de convivencia incluyendo la capacidad para multar a los infractores y en casos extremos, inclusive el poder de excluir a un propietario del goce directo de su unidad. No pasó por la mente de los legisladores que alguien pudiera algún día negar la personalidad jurídica de la entidad por ellos creada en ley, hubiera sido demencia imaginar tal situación, pero ya veremos porqué lo mencionamos.
Así como la familia se considera la base o unidad mínima de toda sociedad, el régimen creado por las leyes de propiedad horizontal (PH) podría considerarse como la base o unidad mínima de gobierno urbano democrático. Su obvio paralelo con los gobiernos no es casual, su estructura no corresponde a una entidad mercantil o a un voluntariado de beneficencia o asistencia social, sino a un gobierno autónomo o independiente. Así, el edificio es como el territorio nacional; el sometimiento al régimen es la fundación de la república; el reglamento es la constitución; los copropietarios son los ciudadanos y los inquilinos, extranjeros residentes; el régimen es el régimen de propiedad horizontal (PH), y el “gobierno” del edificio está integrado por el administrador como poder ejecutivo y la asamblea como parlamento cuyas disposiciones son como ley. Este “gobierno” impone impuestos llamados cuotas que no son contribuciones voluntarias, y no produce utilidades sino gastos para prestar servicios a la población (del edificio) mantener y mejorar la infraestructura comunal y la convivencia pacífica entre los habitantes, velando supuestamente por el bien común de la comunidad.
Las leyes de propiedad horizontal permitieron que nuestra ciudad creciera, llenándose de edificios que ya no eran propiedad de un gran capitalista o empresa. Sino de cientos de individuos y compañías, cada uno dueño de un pedazo de algún edificio.
Hasta ahí todo bien, pero lo bueno, dicen muchos, dura poco. Curiosamente, la tendencia humana de recortar los nombres largos al hablar, aunque no haya sido un factor determinante, podría haber contribuido a un problema importante, pues llevó a llamar “propiedad horizontal” a los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. Igualmente llevó a llamar “propiedad horizontal” al régimen de propiedad horizontal y así también “propiedad horizontal” al órgano de administración de dicho régimen. Un mismo nombre para tres conceptos diferentes (dos de los cuales, régimen y gobierno, no son un edificio) y tal vez eso y la malicia de algunos contribuyó al primer reto a su existencia.
LEYENDAS URBANAS E INICIO DE DIFICULTADES
Obviando precisiones legales, en general se nos reconoce a las personas la facultad de comprometernos en contratos, accionar en defensa de nuestros derechos y demás. También pueden hacerlo grupos actuando en conjunto, pero para que un individuo pueda hacerlo a nombre del conjunto, o sea, a nombre de un grupo de personas, de una empresa, asociación u otras entidades dicho grupo o entidad debe gozar de “Personalidad Jurídica” reconocida por el Estado. Sin esto se dice que la entidad no existe legalmente, por lo cual nadie puede “representarla” y actuar a su nombre. Así, los representantes legales de dichas entidades actúan ejercitando una “personería jurídica” que la entidad con “personalidad jurídica” le otorga y que un notario hace constar en un documento.
En un principio, los administradores de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal inscribían su “personería jurídica” o sea el nombramiento que les permitía actuar a nombre “del condominio” (más exactamente: de la PH) en el Registro civil (en ese tiempo, Municipal) con toda normalidad. Así era la cosa. Lamentablemente en algún momento, creemos que fue al final de los años ochenta, el Registro Civil dejó de hacerlo. Simplemente decidió que no correspondía. Hay una historia al respecto, pero no es claro si la misma relata la causa o el efecto.
La leyenda cuenta que en un edificio de oficinas en a zona 9 de la capital un astuto abogado llamado Cinturón decidió no pagar sus cuotas mensuales al edificio (perdón, al órgano de administración del edificio) objetando diversidad de temas. Cuando el edificio (ya saben) procedió a demandarlo para que pagara, Cinturón arguyo ante el juzgado que “el edificio” no podía demandarlo, pues carecía de personalidad jurídica para hacerlo. En sus argumentos, se dice que Cinturón apeló a asuntos de “doctrina internacional y derecho comparado”, citando leyes y sentencias de España y Argentina. Tal vez así fue, tal vez no. Quien sabe,
Lo cierto es que a partir de la decisión del Registro Civil (creo aún era Municipal) se iniciaron dificultades menores pero persistentes para las propiedades horizontales. Algunos juzgados reconocían la personalidad jurídica de estas y otros no. Algunos bancos eran reticentes a abrirles cuentas, otros no. Se cuenta que la SAT (Superintendencia de Administración Tributaria) no sabía qué hacer con las PH pues los legisladores ignoraron su existencia al legislar sobre impuestos y fue hasta alrededor del 2023 que decidió darles un NIT especial y limitado, sin trámites extraordinarios. También se cuenta que a la fecha el IRTRA acepta a las PH “viejas” inscritas en el IGSS pero no a las “nuevas” y que más de algún empleado de “condominio” al demandar sus derechos laborales ha descubierto que su empleador “no existe”.
Hay que decir que desde un principio las leyes, tal vez por imperfectas, no fueron totalmente respetadas. Al parecer, por ejemplo, los edificios de oficinas (no de vivienda) ignoraron el art. 46 que establece un voto por propietario, estableciendo en sus reglamentos votos con peso proporcional al área de cada finca. Se dice que donde esto no se hizo, las oficinas grandes subdividieron las mismas para tener más votos. La modernidad también llevó por ejemplo a incluir en el reglamento formas más modernas y agiles para convocar a asambleas, dejando de lado la engorrosa necesidad de hacer publicaciones en los medios escritos. Habrá quien señale que lo sucedido con los ejemplos anteriores es que esos preceptos de la ley original no se recogieron dentro del Código Civil. En todo caso, nos parece que lo que dijera “el reglamento” prevaleció para solucionar lo que la ley no contemplaba y fomentó la creatividad de los abogados a la hora de reglamentar el gobierno de centros comerciales y edificios de uso “mixto”, así como para otras creaciones que adelante veremos, e inclusive, increíbles invenciones, como el de anexar como finca filial a una PH ya establecida, un inmueble vecino, ajeno al inmueble originalmente sometido..
EL ASUNTO SE COMPLICA
No mucho después del nacimiento de las PH comenzaron a surgir incipientes y hoy muy comunes y populares “comunidades cerradas” o privadas de viviendas. Una de las primeras creo fue “La Cañada” en la zona 14, tan criticada entonces por ser el barrio privado de “los ricos” que se vio obligada en algún momento, a quitar sus talanqueras. En un principio los desarrolladores intentaban disfrazar algunas de estas comunidades privadas como propiedades horizontales de diversas maneras: por ejemplo, construyendo casas de dos pisos y registrando cada piso como finca diferente o creando banquetas de uso común (en condominio) para el acceso peatonal a algunos “Towne Hocusses”, y otras argucias, pero luego encontraron un mejor camino.
El Código Civil, en sus artículos 485 al 504, que no son los que norman el caso específico de las PH, establecen normas generales sobre el aprovechamiento y disposición de cualquier bien indivisible poseído por más de una persona. Esta situación de un bien compartido por herencia u otra razón, es por definición un “condominio” o un “proindiviso” como también suele llamarse. El término proindiviso proviene del hecho de que la totalidad del bien y todas sus partes son de todos sin que exista pedazo o parte física que pertenezca solo a uno.
Basándose en esos artículos desarrolladores optaron por construir pequeñas comunidades cerradas compuestas por viviendas privadas servidas por accesos y calles privadas. Estas calles y demás no se entregaban a la municipalidad, como es el caso de las lotificaciones “normales”, sino que pasaban a ser parte de una finca, propiedad de una sociedad de la cual los propietarios de las viviendas serían accionistas forzosos, copropietarios con derecho de paso, evadiendo así las normas municipales relativas a las urbanizaciones o lotificaciones.
A falta de legislación nacional sobre estas comunidades, la Municipalidad de Guatemala en 1988 emitió el acuerdo creando el “Reglamento Para La Construcción De Viviendas Individuales Con Áreas Comunes En Copropiedad”. El acuerdo seguramente negociado con los desarrolladores y copiado después por otras municipalidades limitó el tamaño de las comunidades cerradas, reguló sus accesos, áreas verdes, el ancho de sus calles y demás y estableció que se regirían por el “Reglamento de Copropiedad y Administración” de cada desarrollo particular, nombre copiado al de las leyes de las PH, pero a diferencia de lo normado para las PH, , sin mucho que decir sobre el contenido de dicho “Reglamento”, por lo cual sus normas quedaron casi enteramente a criterio de los desarrolladores y de sus abogados.
Así nacieron los “condominios” residenciales a la vez parecidos y muy diferentes de los “condominios” de propiedad horizontal, ambos popularmente conocidos como “condominios”, nuevamente un mismo término para dos cosas diferentes lo cual contribuye a todo tipo de confusiones.
EL CONCEPTO SE CORROMPE Y LOS “EXPERTOS” SE CONFUNDEN
La proliferación de las “islas” de residencias, descritas arriba, todas conectadas a carreteras semirrurales con escasos “retornos”, han complicado el tráfico en los alrededores de la ciudad pero sus residentes gozan de seguridad contra robos, seguridad de que el vecindario se mantendrá agradable y residencial, gozando además de áreas sociales o recreacionales comunales. Lo exitoso del modelo sumado a la incapacidad del gobierno central de proveer seguridad física y el de las municipalidades de proveer adecuada zonificación, forzó a las municipalidades a aceptar o autorizar, sin crear para el efecto regulación general alguna, a grupos de vecinos organizados en asociaciones de vecinos, para que cerraran calles públicas como si fueran dueños de estas, imitando a los condominios y obligando a los vecinos a asociarse utilizando variedad de medidas coercitivas ilegales. Pero eso es otra historia. Para nuestro tema, lo importante del crecimiento de las comunidades cerradas son las tres situaciones o efectos siguientes.
Primero:
Los desarrolladores encontraron el camino explicado tan favorable que comenzaron a utilizarlo, ya no solo en la creación de “condominios” de residencias, sino en edificios de PH, convirtiendo las áreas comunes de las propiedades horizontales en propiedad de asociaciones o sociedades anónimas. ¿cómo lograron esto cuando el artículo 533 del Código Civil establece para las PH que cada titular es copropietario de los elementos y partes comunes del edificio total? Posiblemente encontraron más de una forma. Al parecer, un método consiste en lo siguiente: basándose en que es en el reglamento donde se identifican las “áreas comunes”, en lugar de señalar en el mismo como comunes los pasillos, elevadores y demás, solo se designa como “área común” cualquier área pequeña de poca importancia. Adicionalmente las facilidades sociales, pasillos, elevadores y demás se registran como propiedad de una finca filial. Claro que esto contraviene el artículo 533 del Código Civil que claramente dice: “son elementos comunes, además del terreno, las cosas necesarias para la seguridad, conservación y servicios generales para el uso y goce de todo el inmueble y de cada planta”, pero eso pareciera no importar.
Segundo:
Esquemas como el anterior o similares, aunque presentados como una mejor forma de administrar e impedir el ingreso de “indeseables” a la comunidad, se impulsan principalmente para evadir el IVA (impuesto al valor agregado) de la primera venta y reducir el ISR (impuesto sobre la renta) de los desarrolladores. El esquema permite partir en dos el valor de la venta de las fincas filiales. Un valor, sobre el cual se paga IVA, se asigna a la finca (apartamento, local, etc.) Y la otra parte del valor real del inmueble a a las acciones en la sociedad propietaria de las facilidades, áreas de paso y sociales. Estas acciones no pagan IVA sino timbre.
El abuso de esta práctica que permitía dar un gran valor a las acciones y muy poco al inmueble vendido llevó a disputas legales entre los desarrolladores y la SAT, y finalmente a una modificación a la ley tributaria. El Decreto 19-2013 creó el “Tratamiento Especial Para Áreas Y Servicios Comunes en Proyectos Inmobiliarios”, apodada “regla 70/30”, que limita el valor de las acciones al 30% del total, limitando pero a la vez aceptando la división del valor del inmueble.
Tercero:
Tanta creatividad y manipulación de conceptos ha terminado confundiendo a abogados y funcionarios novatos al respecto de lo que es, o debería ser, una propiedad horizontal, al punto que ven los engendros de dos entidades diferentes montadas una sobre otra, con duplicidad de asambleas, miembros y funciones, de la forma descrita en el punto primero, como lo “normal” y la propiedad horizontal “simple” como algo raro o erróneo.
Inclusive funcionarios municipales en ocasiones no entienden que en las PH a diferencia de lo que sucede en los “condominios” tipo lotificaciones privadas, las “fincas filiales”, o sea los espacios de propiedad singular, como son los apartamentos, no se desmiembran del terreno original. Esto es así aún para fincas filiales que incluyan jardín en el primer nivel pues el suelo o subsuelo de estas fincas filiales es área común. Las áreas de las fincas filiales no restan ni suman al área registrada del terreno de la finca original, que al convertirse en “finca matriz” de la PH, junto con los espacios comunes creados por la construcción (pasillos, gradas, ductos, etc.) Pasan a conformar el “área común” de la propiedad horizontal, área común que no es una finca sino área común.
Pareciera serles difícil a estas personas entender, que aunque el registro de la finca matriz no desaparece y en el registro de esta solo se anota el sometimiento, no por eso queda a nombre de los propietarios originales pues al instante de su sometimiento al régimen, automáticamente el terreno deja de pertenecer directamente al que lo sometió al régimen, pasando la propiedad total del terreno y demás, en virtud de ese sometimiento a ser parte integral de cada una de las fincas filiales. Fincas que se “crean de la nada” con ese acto. Claro que los propietarios originales inicialmente continúan siendo dueños de todo mientras no vendan una finca filial., pero, a partir de ese momento pasan a ser y se mantienen como copropietarios de las áreas comunes únicamente a través de las fincas filiales de su propiedad mientras continúen siendo propietarios de alguna de ellas. Al igual que sucederá con los futuros “nuevos propietarios”, su derecho de propiedad no se registra en el libro donde aparece la finca matriz, sino en el libro de propiedad horizontal que por mandato de la Ley se crea para el efecto. La proporción (llamada alícuota) de la finca matriz que pertenece a cada copropietario o más bien, a cada finca filial, solo se registra en la finca matriz caso se extinga el régimen. Esto último lo establecen los artículos 557 y 558 del código civil.
Vale explicar que seguramente muchos funcionarios municipales entienden perfectamente lo anterior, pero que habiendo a la vez aceptado el criterio ahora en boga, de que las PH no tienen personalidad jurídica, no encuentran a nombre de quien otorgar, por ejemplo, una licencia de construcción para modificar un elemento en el jardín común de una PH. Una ambigüedad mental que les presenta un dilema sin solución pero que en realidad simplemente hace obvio el error de su criterio y la necesidad de que las PH tengan personalidad jurídica.
Aclarada toda esta complejidad podemos continuar con la historia que nos atañe.
ORIGEN DEL PROBLEMA ACTUAL
Nuestra constitución establece en su artículo 154 que la función pública no es delegable, una prohibición a nuestro juicio algo teórica pues inmediatamente agrega “excepto en los casos señalados por la ley”. En todo caso, sea por esa excepción o por la definición de lo que es la “función pública”, hace ya mucho tiempo que los gobiernos de nuestro país y de todo el mundo, decidieron que perseguir a los ciudadanos asalariados para que pagaran sus impuestos era difícil y caro. Les fue más fácil obligar, bajo amenaza de sanciones, a los empleadores a efectuar de gratis esa función, recibiendo estos las declaraciones o estimados de sus empleados, haciendo el empleador los cálculos y deducciones y la entrega de lo recaudado al gobierno. En el caso de Guatemala a la SAT – Superintendencia de Administración Tributaria. Para controlar a quienes no eran empleados asalariados, la solución fue delegar a los bancos, ya no la labor de recaudación, sino la de “conocer”, vigilar e informar sobre sus clientes y sus transacciones “sospechosas”, implementación que ha tardado décadas y que se continúa “perfeccionando”.
Sin entrar a la larga historia de los “paraísos fiscales”, la ley “FPA” y toda la historia de como la práctica de esconder fuentes de ingresos legales o oscuros, utilidades y fortunas de personas y empresas para evadir impuestos pasó de ser delito fiscal en un país a delito de “lavado de dinero” perseguido internacionalmente, solo mencionaremos que los gobiernos de los países industrializados, en el 89 decidieron alinear a los bancos de todos los países a las normas de estados unidos. Contrario a la propaganda, no fue una decisión relacionada al terrorismo, pues el 11 de septiembre ocurrió dos años después y no involucró mayor movimiento financieero.
Es así como la persecución del narcotráfico llevó a un país donde por su tradición libertaria la población siempre se había opuesto a un sistema nacional de identidad, a algo potencialmente más peligroso, delegar a sus bancos(y según las últimas reformas a diversidad de comercios y prestadores de servicios) una función de vigilancia sobre la población. Los bancos de Estados Unidos y luego los de los demás países, fueron obligados a “conocer a sus clientes”: saber quiénes eran, a que se dedicaban, de donde venían sus fondos y muchas cosas que el gobierno probablemente no tenía derecho a preguntar directamente, pero que la población tendría que proporcionar “voluntariamente” a su banco si quería tener su dinero ahí.
Pero ¿cómo puede un banco conocer a sus clientes? En el viejo oeste de las películas les era fácil, a los pequeños bancos locales conocer a sus clientes. Todos en el pueblo conocían al dueño del comercio, al ganadero, al agricultor, al vago del pueblo y al dueño del banco. En las urbes de hoy es imposible. Ni hablar del misterioso y buscado “beneficiario final” de los fondos. ¿La solución? Llenar y firmar formularios. Establecer requisitos que aunque poco útiles, sirvan como evidencia de que el banco efectuó la “debida diligencia”, o sea el esfuerzo requerido por la ley, de conocer al cliente, para así poder liberar al banco de posteriores acusaciones de complicidad o negligencia.
En Guatemala los formularios son producidos por “la IVE” de la SIB. La SIB es la Superintendencia de Bancos (“cariñosamente” conocida como “la super”) entidad que bajo la Junta Monetaria vigila e inspecciona a los bancos y que tiene el poder de sancionarlos. La IVE (Intendencia de Verificación Especial) es la UIF-unidad de inteligencia financiera, de la SIB de Guatemala, entidad cuya existencia y funciones fue “sugerida” por el GAFI -Grupo de Acción Financiera Internacional. El GAFI fue a su vez creado en 1989 (a instancia de Estados Unidos) por los países del foro conocido como el G7, una agrupación de los gobiernos delas siete mayores naciones democráticas. Para completar, el GAFI creó el GAFILAT para enforzar en Latinoamérica las cuarenta disposiciones del GAFI. Podemos afirmar que ninguna de estas entidades conoce o le preocupa la situación de los pingüinos en la Patagonia o de las propiedades horizontales en Guatemala. Sin embargo, los bancos dicen que el problema que tienen con las PH es lo dispuesto por “la super”. Por su lado esta confirma que ellos no saben de propiedades horizontales y que en todo caso es el Congreso y no ellos, quien hace las leyes.
¿Dónde está la verdad?
EL VIEJO PROBLEMA COBRA VIGENCIA
Unos párrafos después del inicio de esta historia ya explicamos que en algún momento el Registro Civil (Municipal) dejó de inscribir a las pH. Ahora, para poder entender la actuación de los bancos, hay algo más a a saber. Desde hace tiempo ha estado “ganando terreno” la opinión de que la inscripción en un Registro es lo que confiere la personalidad jurídica a una entidad, una controversia que se suma a la discusión sobre la personalidad jurídica de las pH y la personería de su administrador, atando dos asuntos que aunque relacionados, son separados: personalidad jurídica e inscripción.
Conviene comenzar señalando que no existe una ley que de manera general diga que para que una entidad tenga personalidad jurídica, la misma tiene que estar inscrita en “un registro”. Sin embargo este concepto parece ser hoy en día, el prevalente entre la mayoría de los profesionales del derecho y funcionarios públicos. Este criterio está además apoyado por la jurisprudencia ya que en juicios relacionados a sociedades anónimas, la CC (Corte de Constitucionalidad) ha sentenciado, apoyando el mencionado criterio, que la inscripción de estas en el Registro Mercantil no es un acto para dar a conocer su existencia sino que la inscripción en el registro es lo que las hace nacer a la vida jurídica. Parece ser definitivo, pero no lo es necesariamente. En las sociedades, a diferencia de lo que corresponde a las PH, la obligación de registrarse en el Registro Mercantil está establecido en la ley que las crea, , el Código de Comercio (Decreto Ley 2-70) mientras que las leyes que norman a las PH no les imponen ninguna obligación de registro, salvo la de registrar su escritura pública de constitución en el Registro de la Propiedad.
Fue seguramente para evitar estas controversias que los legisladores en el Decreto 4-2020 que reformó la ley de las ONG y el Código Civil, especificaron en el artículo 5 de la misma que “es por el acto de su inscripción en el Registro de las Personas Jurídicas (REPEJU) del Ministerio de Gobernación” que las ONG adquieren personalidad jurídica propia y distinta de sus asociados.
Pero ¿qué es el REPEJU? El REPEJU (Registro d las Personas Jurídicas) es una dependencia administrativa del Ministerio de gobernación. Fue creado en mayo de 2006 por Acuerdo Ministerial 649´2006 en cumplimiento de lo ordenado por la ley de creación del DPI y del RENAP unos meses antes, en el 2005. Su creación finalizó las funciones del Registr Civil Municipal al respecto.
Por su nombre uno naturalmente pensaría que, de manera paralela al RENAP (Registro Nacional d las Personas) que registra a toda la población, o sea a todas las personas naturales, inclusive extranjeros residentes, el REPEJU registraría a todas las personas jurídicas, pero no es así. El REPEJU registra únicamente lo correspondiente a entidades no lucrativas y sus representantes legales, pero ni siquiera a todos estos, pues hay muchas excepciones. Entre las entidades no lucrativas que no se inscriben en el REPEJU están por ejemplo: la USAC, las DEMÁS universidades, el IGSS, las cooperativas de ahorro y crédito o de vivienda, los sindicatos, los partidos políticos, las iglesias católicas, COCODES, Juntas Escolares, asociaciones de vecinos y más. Dos de las entidades exceptuadas: las iglesias católicas y las entidades ancestrales, no están necesariamente registradas en otro lugar, como tampoco lo están las entidades estatales como el propio Ministerio de Gobernación.
Adicionalmente, hay otro tipo de entidad muy especial cuya personalidad jurídica se ha reconocido sin que esté registrada en el Registro Civil o la posterior creación del REPEJU. Son las que surgen por el sometimiento de un inmueble al régimen de propiedad horizontal, o sea, claro, nuestras ahora tan hostigadas PH. Es hasta cierto punto irrelevante hoy, si la aceptación “tradicional” de su personalidad jurídica por entidades comerciales y jueces es el resultado de su obvia necesidad práctica o si proviene de la convicción o consenso original de que su personalidad jurídica es algo que las leyes de su creación implícitamente, aunque no explícitamente les otorgó.
Esta realidad podrá ser conceptualmente incómoda a muchos juristas, pero es lo que ha permitido a los inmuebles sometidos a ese régimen contratar el servicio eléctrico, contratar y ser el beneficiario del seguro contra terremoto, contratar empleados, inscribirse en el IGSS, demandar (ocasionalmente con alguna dificultad) a los condóminos que se atrasan en sus cuotas , tener y manejar cuentas bancarias, contratar pintores , plomeros y más, de manera continuada e ininterrumpida, desde la emisión de la Ley de la Propiedad Horizontalmente Dividida en 1959 hasta la fecha, o sea por 67 años. Es ilógico e irresponsable por parte del “sistema” cambiar de criterio en algo de esta importancia sin considerar las consecuencias.
Ya en su momento, la SAT tuvo que enfrentar esta realidad cuando prohibió la emisión de facturas por más de Q.500 a personas sin Número de Identificación Tributaria -NIT. La solución que adoptó fue sabia y pragmática. Aceptar la personalidad jurídica de las PH y la personería de sus administradores, permitiéndoles inscribirse con un número especial que les permite adquirir lo que necesiten y pagar los impuestos correspondientes pero no el emitir facturas.
Ahora les toca a los bancos.
LOS BANCOS DEROGAN LAS LEYES DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Seguramente usted, con toda razón, dirá que los bancos no tienen la potestad de derogar leyes, pero potestad y poder no es lo mismo. Quien tenga un comercio abierto al público está obligado a atender a quien entre, no hacerlo es una discriminación ilegal, pero para abrir una cuenta bancaria usted debe presentar una solicitud y cumplir con requisitos. De no cumplir con los requisitos, su solicitud no será aceptada. Si todos los bancos concuerdan en que las Propiedades Horizontales son entidades que no llenan los requisitos, estas no podrán manejar fondos en el sistema bancario, con lo cual, en la práctica dejaran de existir pues las leyes vigentes al respecto de su organización y gobierno se volverán inservibles. No es un asunto teórico. Es la situación real actual en Guatemala donde varios bancos ya han inmovilizado cuentas o amenazado hacerlo para que las PH “regularicen” su situación.
Veamos la mecánica. La SIB les suministra a los bancos dos formularios, el “01” para las personas individuales (físicas o sea naturales) y el “02” para las personas jurídicas para que el banco utilice el que corresponda. Parece algo simple, pero cuando el solicitante dice representar a una PH, el banco deberá resolver lo que nuestras leyes nunca han resuelto de manera clara y definitiva. El banco, primero no como legislador, sino como juez, debe decidir si el solicitante es un individuo o el representante de una persona jurídica. La sentencia la emitirá cada banco indirectamente legislando a través de sus “requisitos”. Es así que cada banco elabora una lista de requisitos, entre estos, uno imposible de cumplir por las PH y que dice que el nombramiento del Representante Legal de una entidad con personalidad jurídica debe llevar constancia de inscripción en “un registro”.
Claro que las PH están inscritas en el Registro de la Propiedad y en la SAT, pero el primero no registra Representantes del ente sino solo propietarios del inmueble, y la SAT registra al Representante para sus propósitos pero no certifica al mismo. Por esto las PH no pueden cumplir con ese requisito. No es algo nuevo. Lo nuevo, motivado por nuevas regulaciones o por miedo, es que ahora se enforzará sin lo que hasta ahora era la acostumbrada excepción para las propiedades horizontales.
Durante décadas la mayoría de los bancos, juzgados y otros “sabían” que el Registro Civil y luego REPEJU, no registraba a las PH, ni a sus representantes legales, pero que esto no las limitaba, por lo cual se aceptaba como nombramiento válido del Administrador, el acta notarial que hacía constar la designación del representante legal por la Asamblea de Propietarios, acompañada de copia de la escritura de Constitución y Reglamento de la PH debidamente inscrito en el Registro General de la Propiedad. Ahora no.
Ya hemos visto las opiniones al respecto, y es razonable concluir que hay bases y argumentos válidos para discutir el tema. Pero ¿quién va a defender la personalidad jurídica de las PH? Ciertamente no los bancos. Lo que los bancos quieren es “dormir tranquilos”. Sus abogados y sus “oficiales de cumplimiento” solo ven tres opciones.
Una opción sería interpretar que el administrador de una PH tiene personería jurídica y continuar con cuentas a nombre de las PH como siempre lo han hecho, pero hoy, o consideran que no les es posible llenar los formularios actuales o que la SIB pueda en algún momento no estar de acuerdo, lo cual les traería problemas o una multa astronómica y eso, con razón, les da miedo. No sabemos. Pareciera que la exigencia de que el nombramiento del Representante conste en algún registro viene de los manuales e instructivos de la SIB/IVE al respecto de la “debida diligencia” en los cuales se instruye a los “Oficiales de Cumplimiento” de los bancos a requerir la Razón de Inscripción Registral de los nombramientos, algo que no hemos podido verificar. En resumen, aceptar la cuenta representa un riesgo a evitar. Evitar riesgos es su trabajo. Otra opción es tomar la cuenta como perteneciente a un grupo de personas naturales, lo que les obligaría a “conocer” a los 30 o 50 copropietarios del edificio. Opción que rechazan por razones bastante obvias. La tercera posibilidad es deshacerse del problema.
La conclusión de los bancos al respecto, aunque terrible para la existencia de las propiedades horizontales constituidas acorde a las leyes creadas para ellas es consecuentemente, enteramente lógica y simple. Las Propiedades Horizontales no existen y no pueden tener cuentas bancarias. Punto. Así lo han decretado ya muchos bancos.
¿PORQUÉ RÍEN LOS NARCOS?
Caso usted sea de esas personas que no reciben un salario fijo y que un mes pueden no ganar nada y otro 40 mil de fuentes lícitas pero totalmente imprevisibles, conoce la incertidumbre que se siente al contestar algunas d las preguntas e su banco. Si su abuelita le regala el enganche de un carrito a su nieta, estudiante sin ingresos, ella podrá recibir preguntas inesperadas y si usted vende cash (en efectivo) un buen vehículo usado, posiblemente alguien lo considere “sospechoso”. En este artículo ya hemos explicado el “daño colateral” que enfrentan las pH.
Ahora bien, los “nárcos” no tienen problemas. Pagan a expertos contadores y abogados para cumplir con todos los requisitos y presentar ingresos estables sin fluctuaciones “sospechosas”. Se estima que en Guatemala se “lava” unos $2,700 millones al año. El GAFILAT dice haber detectado esquemas que mueven $672 millones y suman Q2,100 millones las “transacciones bajo sospecha” reportadas por la IVE el año pasado. ¿Cuántos “narcos” han sido condenados por lavar dinero en los bancos de Guatemala el año pasado? Nuestra estimación es de cero. Es obvio porqué ellos se ríen de nosotros.
CHAPUCES
Existen soluciones accesibles y pragmáticas, y también existen siempre esperanzas de algo mejor. Son estas esperanzas de algo mejor las que nos mueven a escribir, pues en el tipo de situaciones que estamos tratando las soluciones accesibles, aunque permiten “salir del problema”, pueden ser absurdas y/o caras, reflejando además algo que no compartimos: la aceptación de que la Ley y la lógica son asuntos no relacionados y que hay que vivir con las leyes que tenemos.
Reconocemos sin embargo que en ocasiones, el tiempo disponible simplemente parece no permitir intentar abrir otra puerta, y considerando que dichas soluciones existen y se están implementando no podemos dejar de mencionarlas. Son básicamente tres:
Si usted posee un apartamento, local u oficina en una propiedad horizontal, seguramente ya conoce o está implementando, la más utilizada. Es la que los bancos y las legiones de abogados mencionados al inicio de este articulo aconsejan y trabajan e inclusive el REPEJU recomienda: injertarle a la PH otra entidad. Acoplarle una Sociedad o una Asociación. Ya vimos estas creaciones surgidas por otras razones. Al respecto abundan rumores de que el REPEJU, de ser consultado, recomendará crear una sociedad anónima (que se inscribe en el Registro Mercantil) o una Asociación de Vecinos -que se inscribe en la municipalidad. ¿La motivación? evitar que el REPEJU tenga que llevar el registro de estas fastidiosas PH que cambian de representante a cada rato. Por la misma razón, se dice, que harán todo lo posible por rechazar el intento de registrar una asociación civil de propietarios, pues de aceptar, el trabajo de llevar el registro de esta le toca a ellos.
Muy diferentes son las otras dos soluciones. La más elegante es contactar a una empresa ya existente para que esta, a través de un contrato, asuma las operaciones del edificio incluyendo el manejo de los fondos. Para esto podemos recomendar a nuestra empresa.
La otra “solución”, algo teórica, consiste en asumir el riesgo físico y legal de funcionar solo en efectivo. Guardar los fondos en una caja fuerte y cobrar y pagar todo en efectivo. No es ilegal, pero seguramente le traerá problemas por parte de quienes así lo vean, aparte de las derivadas de su naturaleza impráctica.
BUSCANDO SOLUCIONES
En realidad, las tres opciones anteriores no son verdaderas soluciones pues no resuelven el problema. Solo lo evitan. Por otro lado están las soluciones generales que por estar fuera del alcance de los particulares, corresponden al gobierno. Estas parten de la base de que las leyes que no funcionan deben cambiarse, y que eso es posible. La primera opción sería una nueva ley específica. Veamos.
Es obvio que hace ya tiempo que las realidades del desarrollo urbano han dejado atrás a lasnleyes de las PH y que es conveniente una nueva ley que enmiende falencias y modernice la misma. Una nueva ley permitiría por ejemplo tener en cuenta los asuntos que han ido surgiendo, como: los posibles derechos de los residentes “no propietarios”, la venta de basura para reciclaje, las concesiones para colocación de pantallas anunciantes o máquinas vendedoras en áreas comunes, el cobro de estacionamiento a visitantes, las PH de uso mixto (residencias, oficinas y comercio) la repartición y legalidad de los gastos de propaganda y mercadeo de estas PH mixtas; los centros comerciales de un solo nivel, las regulaciones sobre mascotas, el acceso de la policía y bomberos a áreas comunes abiertas al público, el acatamiento de bares situados dentro de áreas comunes a normas de horarios municipales o nacionales, la tercerización de la administración y la designación de un ente que deba aprobar el contenido del reglamento creado por el desarrollador; y retos especiales de la modernidad como: las comunicaciones modernas, reuniones y votaciones por vía electrónica, recarga de vehículos eléctricos, el auge del alquiler temporal vacacional (air B&B) y más.
No es un proyecto sencillo que cualquier diputado pueda acometer y sacar adelante en una semana. Necesitará de más conocimiento del que aquí disponemos, sabiduría para distinguir entre lo que debe regularse y lo que debe dejarse a la libre contratación y en su elaboración, balancear la influencia de los intereses de los desarrolladores organizados contra los del público desorganizado. En resumen, algo necesario que tarde o temprano se hará pero solución que descartamos por el momento pues se necesita de urgencia algo más inmediato
La solución general, obvia e inmediata es que el Ministerio de Gobernación cambie de parecer y registre a las propiedades horizontales en el REPEJU. ¿Por qué no lo ha hecho? Hemos escuchado varias razones y argumentos, tres que ameritan mención:
Uno es que la PH es solo un inmueble,” una cosa”, como un carro o un bolígrafo. Su copropiedad es asunto del Registro de la Propiedad no del Ministerio de Gobernación. Claramente, no se le puede otorgar personalidad jurídica a una cosa. No nos parece una razón válida, pues lo que se requiere registrar para la personalidad jurídica de las PH es el Régimen de Propiedad Horizontal o el órgano de administración y su representante, no el inmueble. Sin embargo, hay algo que aprender aquí. El argumento y nuestra propia respuesta ambigua señalan un punto importante que atenderemos más adelante.
El segundo argumento para no inscribir las PH es que ni la Ley de la Propiedad horizontal, ni los artículos del Código Civil sobre las PH le otorgan expresamente personalidad jurídica a las PH y por lo tanto estas no la tienen y como no la tienen, no se les puede inscribir. Contra lo anterior se puede plantear que si partimos de que lo que le da vida a esa personalidad es la inscripción, entonces la inscripción solucionaría el asunto, ya que argüir que no se le inscribe por no tener lo que de inscribirse tendría parece un argumento circular sin sentido. Además la intención de la ley, implícita, aunque no incluida expresamente en sus textos es obvia, al designar en la ley original y en el artículo 548 del Código Civil que el Administrador es el representante legal. A esto responden diciendo que el administrador es mandatario de los propietarios pero no representante legal del condominio o PH , insistiéndose que las PH no tienen personalidad jurídica pues no hay ley que literal y explícitamente lo diga.
El tercer argumento para no inscribir a las PH, muy próximo al que acabamos de analizar, parte de la base que el gobierno solo puede hacer lo que la ley le permite. Entendemos que el criterio del REPEJU en general, es que si bien el Código Civil establece que el administrador es el representante legal de los propietarios en asuntos jurídicos del edificio, el artículo 15 del Código Civil que regula las personas jurídicas que para obtener su personalidad el REPEJU debe inscribir no menciona la propiedad horizontal, por lo cual el REPEJU no puede inscribirlas. No puede hacerlo porque el artículo 15 no se lo autoriza a ellos.
Nos parece una interpretación errada pues el mencionado artículo 15 dice (quitándole lo que sobra para facilidad de entendimiento):
“Son personas Jurídicas: … 3. Las asociaciones sin finalidades lucrativas, que se proponen promover, ejercer y proteger sus intereses… económicos … sociales… o de cualquier otro orden, cuya constitución fuere debidamente aprobada por la autoridad respectiva…”. A esto el Registro responde que la administración de una propiedad horizontal no es una “Asociación”.
Convencer al Registro a hacer lo que no quiere hacer o considera ilegal es inútil y la opción queda descartada. Lo que nos queda es tomar en cuenta las objeciones y entendiéndolas, plantear una solución. Al considerar todo lo que hemos visto, es bastante obvio que lo que procede es modificar el Código Civil. No es algo extraordinario, el Congreso lo ha hecho en múltiples ocasiones y recientemente con el Decreto 4-2020 lo hizo para regularizar a las ONG y precisamente para otorgarle personalidad jurídica a esa invención.
PROPUESTA ESPECÍFICA
El único cambio que se requiere hacer a la legislación nacional para solucionar los problemas de las propiedades horizontales consiste en adicionar al Artículo 15 del Código Civil, un numeral adicional con el texto que más abajo proponemos. Para comprender mejor la propuesta, destacamos varios puntos. El primero es que el artículo 15 del Código Civil es el que lista específicamente las entidades que tienen personalidad jurídica en Guatemala, por lo cual es el lugar idóneo domde colocar la enmienda requerida.
Segundo, en los inicios de este artículo señalamos la confusión que existe al usar el término de propiedad horizontal como abreviatura para tres conceptos diferentes, haciendo nosotros a la vez una analogía con términos asociados a países, pues la Propiedad horizontal es como una “mini-muni” o pequeño país. Recordamos: La PH como territorio gobernado es el EDIFICIO. Como sistema de gobierno el RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL y como gobierno: la ASAMBLEA y el ADMINISTRADOR. Nos faltó como Estado, el ente al cual se le debe otorgar la personalidad jurídica, y ese es la comunidad de propietarios creada por las leyes de propiedad horizontal. Así, en la propuesta, la personalidad jurídica se otorga a la comunidad fe propietarios.
Tercero: Aunque existe la posibilidad de proponer que la personalidad le naciera a las PH a partir de su inscripción en un registro que no fuera el RGP (Registro General de la Propiedad) eso no tendría sentido. Su inscripción en el RGP es insustituible y es donde por lógica y ley la PH está obligada a registrarse, sobrando su registro en otra entidad estatal. Además, por lo que valga, sería contrario a lo hecho en otros países., pero la inscripción del representante legal es todo un asunto aparte y es el cuarto punto.
Al registrarse la PH en el RGP, queda también registrado que el representante legal es el Administrador, por lo cual lo menos burocrático y sencillo hubiera sido establecer que para ejercitar su personería, la persona que ocupara ese cargo solo necesitaba un acta notarial que certificara su nombramiento como Administrador por la Asamblea, para que su nombramiento surtiera plenos efectos de acreditación ante las entidades del sistema financiero sin necesidad de registro posterior. Así quedaría en ley una excepción expresa a las normativas de debida diligencia de la SIB. Esta opción simplemente forzaría a que se continuara haciendo lo que siempre se ha hecho. Dejamos la idea ahí, pero no la incorporamos a la propuesta. En su lugar, aceptamos la tendencia actual de requerir que el Representante se registre “en algún registro”.
Para el efecto hay tres opciones: el RGP, las municipalidades y el REPEJU. Tendría mucha lógica designar al RGP como ente encargado de llevar el registro de las personas que ejercen la representación de las PH, así quedaría todo en un solo lugar pero involucra al Registro General de la Propiedad en algo que no le compete y que no está preparado para afrontar. Las municipalidades podrían hacerlo. Ya llevan el registro de las Asociaciones de Vecinos, pero son muchas municipalidades y no es un registro unificado. El REPEJU es visto como más confiable por la IVE y la SIB y no les sería muy difícil al REPEJU acoplar a su sistema la inscripción de los representantes legales de las PH. Por lo anterior, así se puso en nuestra propuesta.
Por último, entendemos que el incluir tanto detalle puede abrumar hasta al más interesado y estar fuera de lugar en un artículo de un blog. Ni hablar de pedir a los amables lectores a analizar todas las minucias del texto propuesto (pueden saltárselo si quieren) pero creemos que es el detalle, ese en el cual se dice vive el diablo, de un asunto complejo como este, lo que distingue y separa una propuesta seria de una ocurrencia inviable. El numeral adicionado al Código quedaría así:
(Son personas jurídicas…)
“5. Las comunidades de propietarios constituidas bajo el régimen de propiedad horizontal, observando las siguientes disposiciones:
a) Nacimiento de la personalidad jurídica y obligatoriedad: La personalidad jurídica de la Comunidad de Propietarios se constituye de pleno derecho desde el momento de la inscripción de su escritura pública de constitución y su respectivo reglamento en el Registro General de la Propiedad. Esta personalidad es propia, independiente y diferenciada de la de sus miembros individualmente considerados. Es de naturaleza civil, de interés colectivo y no lucrativa. La condición de miembro de esta persona jurídica es automática, obligatoria, accesoria e irrenunciable para todo titular de dominio de una unidad privativa dentro del régimen, naciendo y extinguiéndose dicha calidad de forma concomitante con la propiedad del bien inmueble.
b) Objeto: Administrar, operar, conservar, mantener, mejorar o modificar, asegurar y proteger los bienes y servicios comunes acorde a su Reglamento de Copropiedad y Administración, cumpliendo y velando por el cumplimiento del Reglamento y las obligaciones legales de la comunidad.
c) Capacidad y limitaciones: Su capacidad legal está circunscrita a la realización de los actos y negocios jurídicos directamente dirigidos al cumplimiento de su objeto. Para tal fin, la persona jurídica goza de las facultades necesarias para la recaudación de cuotas ordinarias y extraordinarias, adquisición de bienes, contratación de servicios y personal, celebración de contratos de cualquier naturaleza, comparecer en juicios a través de su representante y la ejecución de su reglamento. El término “modificación o mejora” se entenderá exclusivamente como la realización de obras de mejora, innovación, ampliación o adecuación tecnológica y física de las áreas e instalaciones comunes, siempre que estas no afecten la seguridad estructural del inmueble ni vulneren los derechos particulares de los propietarios, y sean aprobadas con el quórum que determine su reglamento o, en su defecto, la ley. La persona jurídica no podrá enajenar, gravar ni disponer de los bienes inmuebles comunes, salvo autorización expresa y unánime del cien por ciento (100%) de los propietarios del régimen.
d) Responsabilidad económica: La responsabilidad económica de la persona jurídica estará limitada exclusivamente a su propio patrimonio, fondos de reserva y cuotas de mantenimiento. Las obligaciones financieras o contractuales adquiridas por la comunidad no se extenderán, en ninguna circunstancia, al patrimonio particular de los propietarios individuales, quienes responderán únicamente hasta el límite de sus cuotas ordinarias y extraordinarias pendientes de pago. Ningún propietario podrá eximirse de cumplir con las obligaciones financieras o normativas acordadas por la persona jurídica, ni pretender la separación de la misma, alegando la renuncia al uso y goce de los bienes comunes o el desuso de su unidad privativa.
e) Atributos de la persona jurídica: Su denominación será la del edificio o conjunto habitacional correspondiente, y su domicilio legal será el propio inmueble. Sus órganos son la Asamblea de Propietarios y el Administrador.
f) Representación legal e inscripción simplificada: La representación legal, judicial y administrativa de la comunidad la ejercerá el Administrador o el personero de la entidad jurídica a quien se haya confiado la administración o la persona que la Asamblea de Propietarios designe. El Registro de Personas Jurídicas (REPEJU) del Ministerio de Gobernación tendrá la obligación de inscribir y registrar al representante legal designado, para lo cual bastará la presentación del acta notarial que certifique su nombramiento. Para que proceda la inscripción, el Notario autorizante deberá consignar obligatoriamente en dicha acta: la denominación exacta de la comunidad de propietarios, su dirección física, la fecha de autorización de la escritura de constitución del régimen, el nombre del Notario autorizante, y los datos de registro en el Registro General de la Propiedad correspondientes al número de Finca, Folio y Libro de Propiedad Horizontal de la Finca Matriz del inmueble. El REPEJU asociará dicha identificación registral inmobiliaria como el registro identificador de la entidad y deberá habilitar un procedimiento de inscripción simplificado, ágil y automatizado que resuelva el trámite en un plazo improrrogable de tres (3) días hábiles; transcurrido dicho plazo sin resolución, operará el silencio administrativo positivo, teniendo el acta notarial plena validez legal. Una vez inscrito, el Administrador gozará de pleno derecho de todas las facultades que le otorgan los artículos 548 y 549 de este Código, así como de las facultades de mandatario judicial con cláusula especial de conformidad con la ley de la materia, siendo la certificación de su inscripción registral el documento idóneo y suficiente para acreditar su personería ante las entidades del sistema financiero nacional, autoridades públicas y terceros interesados.
g) Extinción de la personalidad: La personalidad jurídica de la comunidad se extingue de pleno derecho únicamente al cancelarse o extinguirse el Régimen de Propiedad Horizontal en el Registro General de la Propiedad.»
Y listo, la abolida PH vuelve a la vida. El numeral que se agrega al correspondiente artículo del Código Civil, crea un nuevo tipo de entidad, llamada “Comunidad de Propietarios” que no es una Asociación, cuya personalidad jurídica limitada nace de manera “automática” al someterse un inmueble al régimen de propiedad horizontal.
Con la hoy imprescindible ayuda de la IA, hemos elaborado un “borrador» de iniciativa de ley breve pero muy completo. Puede leerla AQUÍ.
NOTAS FINALES
Corresponde aclarar que el autor no es ni pretende ser abogado, pero cuando la mayoría de los profesionales del derecho solo aceptan las leyes tal como son, sin criticarlas o intentar mejorarlas, la iniciativa recae en los afectados. Tristemente vivimos dominados por leyes tontas que nadie intenta cambiar, aceptándose que debemos vivir con ellas. Es increíble por ejemplo, que un contador que alquila una oficina en un viejo edificio de oficinas se vea obligado a contratar a un experto para que le haga un estudio de impacto ambiental a su “nueva” oficina. Todos lo sabemos y nadie hace nada. Pero hay que admitir que en el caso de las pH el problema no lo inventamos aquí, existe en toda Latinoamérica. Hasta en la socialista Venezuela las PH han tenido los mismos problemas con las nuevas regulaciones bancarias.
Parece que el asunto viene de 1804 cuando en Francia se aprobó el “Código “Napoleónico” que no era favorable a la idea de la propiedad horizontal. Este código civil francés es la base de casi todos los de Latinoamérica, siendo el caso “curioso” que por influencia del mismo, en la ilustrada Argentina la propiedad horizontal fue expresamente ilegal y prohibida por ley hasta el año 1948. Hasta entonces vender solo una parte de un edificio era un delito. Locuras del subdesarrollo.
A quienes prefieren mirar al norte en busca de mejores normas, informamos que las PH en Estados Unidos (Condominiums) aunque empezaron tarde, gozan de personalidad jurídica casi desde su aparición, primero en Puerto Rico en 1958 Y luego en Utah en 1960, pues allá la entidad que administra una PH (Condominium Owners Association Corporation – COA) se crea separadamente pero al mismo tiempo que la copropiedad a la que está ligada. No confundir estas con las (también corporaciones) Homeowners Association (HOA) o con los edificios en cooperativa.
Es comprensible que a nuestros Diputados les preocupe hacer algo que pudiera parecerles novedoso o radical, en lugar de copiar directamente algo que ya existe en otro país. Por esto conviene señalar aquí que, aunque aún no hay claridad al respecto de la personalidad jurídica de las PH en España, probable cuna del concepto de propiedad horizontal, Colombia les otorgó esa calidad en 1985, Panamá en 1993 y Argentina lo hizo en 2015. Cada país al estilo de sus costumbres y legislación. En la investigación para este artículo leímos sus leyes y las tuvimos en cuenta. Creemos que nuestra propuesta es la más adecuada para Guatemala aunque su revisión corresponderá a los señores del Congreso.
Si usted ha leído este largo artículo, debe ser porque el asunto le interesa o afecta. De ser así le rogamos haga llegar el mismo o el proyecto de iniciativa de ley a quien pudiera apoyar su consideración por el Congreso. Pasar de la protesta a la propuesta es un paso difícil, pero ese paso lo hemos adelantado bastante aquí. Toca ahora lo más difícil, pasar d la propuesta a la acción, lo cual no sucederá caso todos quedemos esperando que otros lo hagan.
Guatemala 9 de julio 2026, Enrique Maza Z.
Lectura recomendada:
https://www.prensalibre.com/opinion/columnasdiarias/la-constitucion-y-los-condominios
