INICIATIVA DE LEY

DECRETO NÚMERO [X-2026]

EL CONGRESO DE LA REPÚBLICA DE GUATEMALA

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

HONORABLES DIPUTADOS:

I. CONTEXTO, CRECIMIENTO URBANO Y PROBLEMÁTICA ACTUAL
En las últimas décadas, el crecimiento demográfico y la limitación del espacio territorial en los cascos urbanos de la República de Guatemala han provocado una transformación drástica en los modelos de vivienda y desarrollo inmobiliario. El desarrollo de edificios y conjuntos, bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, ha dejado de ser una excepción para convertirse en la regla general de habitabilidad y comercio en las áreas centrales de las principales ciudades del país. Actualmente, miles de familias guatemaltecas y empresas coexisten en edificios de apartamentos, complejos de oficinas y condominios habitacionales sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Este régimen, regulado inicialmente en 1959 (Decreto 1318) y luego en el Código Civil (Decreto Ley 106), que data de 1963, fue concebido originalmente bajo una doctrina puramente colectiva que no previó las exigencias comerciales, financieras y habitacionales del siglo XXI, y que en especial no podía prever las estrictas regulaciones de hoy sobre personas jurídicas y sus representantes, derivadas de la necesidad de controlar el lavado de dinero y el terrorismo.

Actualmente, el artículo 15 de dicho cuerpo legal omite reconocer la personalidad jurídica propia de las comunidades de propietarios. Esto genera un vacío legal grave: Al no reconocerse en el artículo 15 del Código Civil, Decreto Ley número 106, una persona jurídica independiente, las comunidades de propietarios se encuentran en un limbo legal y comercial que les impide de forma directa:

1. Contratar servicios esenciales, mantenimiento o personal de seguridad como ente reconocido comercial y jurídicamente.
2. Mantener cuentas bancarias monetarias o de ahorro a nombre del edificio o condominio sin recurrir a estructuras ajenas o simulaciones.
3. Comparecer en juicio de forma ágil para demandar el cobro de cuotas de mantenimiento a propietarios morosos o denunciar daños a los bienes comunes.

II. JUSTIFICACIÓN DE LA REFORMA Y ELIMINACIÓN DE FIGURAS FICTICIAS
Para subsanar esta deficiencia regulatoria, los ciudadanos en Guatemala se han visto obligados a crear figuras paralelas y ficticias, tales como «Asociaciones de Vecinos» ante las municipalidades y otras «No Lucrativas» ante el Registro de Personas Jurídicas (REPEJU). Esta práctica generalizada distorsiona el espíritu de la ley, duplica los trámites burocráticos, encarece la administración, divide la gobernanza del inmueble y debilita la fuerza coercitiva de los reglamentos de copropiedad originales inscritos en el Registro General de la Propiedad. La existencia de una asociación civil paralela para administrar un condominio crea una bicefalia jurídica innecesaria donde coexisten dos entes con reglas distintas para un mismo espacio físico.

La presente iniciativa propone corregir de raíz esta anomalía mediante la atribución automática de personalidad jurídica civil, de interés colectivo y no lucrativa, a la comunidad de propietarios desde el momento de la inscripción del régimen. Se establece con absoluta claridad que la membresía en esta entidad no es un acto asociativo voluntario amparado en la libre asociación, sino una condición obligatoria, accesoria e irrenunciable ligada a la titularidad del bien inmueble. Con ello, se unifica la administración, se dota de herramientas coercitivas eficaces a la asamblea para la recaudación de cuotas, se garantiza la transparencia ante el sistema financiero y se agiliza la inscripción del representante legal mediante un procedimiento simplificado de tres días hábiles, eliminando para siempre las simulaciones jurídicas actuales.

Por tanto, en el ejercicio de las atribuciones que le confiere el artículo 174 de la Constitución Política de la República de Guatemala, se presenta el siguiente proyecto de:

REFORMAS AL CÓDIGO CIVIL, DECRETO LEY NÚMERO 106

ARTÍCULO 1. Se reforma el artículo 15 del Código Civil, Decreto Ley número 106 del Jefe de Estado, agregándose el numeral 5, el cual queda así:

«5. Las comunidades de propietarios constituidas bajo el régimen de propiedad horizontal, observando las siguientes disposiciones:

a) Nacimiento de la personalidad jurídica y obligatoriedad: La personalidad jurídica de la Comunidad de Propietarios se constituye de pleno derecho desde el momento de la inscripción de su escritura pública de constitución y su respectivo reglamento en el Registro General de la Propiedad. Esta personalidad es propia, independiente y diferenciada de la de sus miembros individualmente considerados. Es de naturaleza civil, de interés colectivo y no lucrativa. La condición de miembro de esta persona jurídica es automática, obligatoria, accesoria e irrenunciable para todo titular de dominio de una unidad privativa dentro del régimen, naciendo y extinguiéndose dicha calidad de forma concomitante con la propiedad del bien inmueble.

b) Objeto: Administrar, operar, conservar, mantener, mejorar o modificar, asegurar y proteger los bienes y servicios comunes acorde a su Reglamento de Copropiedad y Administración, cumpliendo y velando por el cumplimiento del Reglamento y las obligaciones legales de la comunidad.

c) Capacidad y limitaciones: Su capacidad legal está circunscrita a la realización de los actos y negocios jurídicos directamente dirigidos al cumplimiento de su objeto. Para tal fin, la persona jurídica goza de las facultades necesarias para la recaudación de cuotas ordinarias y extraordinarias, adquisición de bienes, contratación de servicios y personal, celebración de contratos de cualquier naturaleza, comparecer en juicios a través de su representante y la ejecución de su reglamento. El término “modificación o mejora” se entenderá exclusivamente como la realización de obras de mejora, innovación, ampliación o adecuación tecnológica y física de las áreas e instalaciones comunes, siempre que estas no afecten la seguridad estructural del inmueble ni vulneren los derechos particulares de los propietarios, y sean aprobadas con el quórum que determine su reglamento o, en su defecto, la ley. La persona jurídica no podrá enajenar, gravar ni disponer de los bienes inmuebles comunes, salvo autorización expresa y unánime del cien por ciento (100%) de los propietarios del régimen.

d) Responsabilidad económica: La responsabilidad económica de la persona jurídica estará limitada exclusivamente a su propio patrimonio, fondos de reserva y cuotas de mantenimiento. Las obligaciones financieras o contractuales adquiridas por la comunidad no se extenderán, en ninguna circunstancia, al patrimonio particular de los propietarios individuales, quienes responderán únicamente hasta el límite de sus cuotas ordinarias y extraordinarias pendientes de pago. Ningún propietario podrá eximirse de cumplir con las obligaciones financieras o normativas acordadas por la persona jurídica, ni pretender la separación de la misma, alegando la renuncia al uso y goce de los bienes comunes o el desuso de su unidad privativa.

e) Atributos de la persona jurídica: Su denominación será la del edificio o conjunto habitacional correspondiente, y su domicilio legal será el propio inmueble. Sus órganos son la Asamblea de Propietarios y el Administrador.

f) Representación legal e inscripción simplificada: La representación legal, judicial y administrativa de la comunidad la ejercerá el Administrador o el personero de la entidad jurídica a quien se haya confiado la administración o la persona que la Asamblea de Propietarios designe. El Registro de Personas Jurídicas (REPEJU) del Ministerio de Gobernación tendrá la obligación de inscribir y registrar al representante legal designado, para lo cual bastará la presentación del acta notarial que certifique su nombramiento. Para que proceda la inscripción, el Notario autorizante deberá consignar obligatoriamente en dicha acta: la denominación exacta de la comunidad de propietarios, su dirección física, la fecha de autorización de la escritura de constitución del régimen, el nombre del Notario autorizante, y los datos de registro en el Registro General de la Propiedad correspondientes al número de Finca, Folio y Libro de Propiedad Horizontal de la Finca Matriz del inmueble. El REPEJU asociará dicha identificación registral inmobiliaria como el registro identificador de la entidad y deberá habilitar un procedimiento de inscripción simplificado, ágil y automatizado que resuelva el trámite en un plazo improrrogable de tres (3) días hábiles; transcurrido dicho plazo sin resolución, operará el silencio administrativo positivo, teniendo el acta notarial plena validez legal. Una vez inscrito, el Administrador gozará de pleno derecho de todas las facultades que le otorgan los artículos 548 y 549 de este Código, así como de las facultades de mandatario judicial con cláusula especial de conformidad con la ley de la materia, siendo la certificación de su inscripción registral el documento idóneo y suficiente para acreditar su personería ante las entidades del sistema financiero nacional, autoridades públicas y terceros interesados.

g) Extinción de la personalidad: La personalidad jurídica de la comunidad se extingue de pleno derecho únicamente al cancelarse o extinguirse el Régimen de Propiedad Horizontal en el Registro General de la Propiedad.»

DISPOSICIONES TRANSITORIAS Y FINALES

ARTÍCULO 2. Régimen de Transición y Coexistencia con Entidades Terceras Propietarias de Amenidades. Todas las comunidades de copropietarios bajo el régimen de propiedad horizontal cuya escritura de constitución y reglamento se encuentren debidamente inscritos en el Registro General de la Propiedad con anterioridad a la vigencia del presente decreto, gozarán de pleno derecho de la personalidad jurídica civil otorgada en esta ley, debiendo proceder a la inscripción obligatoria de su Representante Legal en el Registro de Personas Jurídicas (REPEJU).

En aquellos desarrollos inmobiliarios y regímenes preexistentes donde las amenidades, instalaciones deportivas, clubes sociales, áreas de equipamiento, servicios esenciales, pozos de agua o fincas de uso común sean propiedad legítima de entidades terceras independientes —tales como Sociedades Anónimas, Asociaciones de Vecinos, fundaciones u otras organizaciones particulares— bajo la modalidad de fincas filiales o fincas independientes segregadas, se reconoce y garantiza su plena subsistencia, validez y derecho de propiedad privada de conformidad con la Constitución Política de la República.

Estas entidades mercantiles o civiles no estarán sujetas a disolución, liquidación ni enajenación forzosa de sus bienes a favor de la persona jurídica de la Propiedad Horizontal. La persona jurídica de la Comunidad de Propietarios de la Propiedad Horizontal preexistente coexistirá con dichas entidades y mantendrá plena validez jurídica para celebrar contratos, convenios de operación, servidumbres o acuerdos de administración conjunta con las Sociedades Anónimas o Asociaciones Civiles propietarias de tales bienes, respetando las estructuras financieras y corporativas vigentes al momento de la promulgación de esta ley.

ARTÍCULO 3. Plazo de Adecuación Tecnológica del REPEJU. El Ministerio de Gobernación, a través del Registro de Personas Jurídicas (REPEJU), dispondrá de un plazo improrrogable de noventa (90) días a partir de la publicación del presente decreto en el Diario Oficial, para diseñar, implementar y habilitar la plataforma electrónica y el formulario específico que permita la inscripción automatizada de los nombramientos de los administradores de propiedad horizontal en el plazo perentorio de tres (3) días hábiles fijado por esta norma.

ARTÍCULO 4. Derogatoria. Se derogan todas las disposiciones legales y reglamentarias que se opongan al contenido del presente decreto.

ARTÍCULO 5. Vigencia. El presente decreto fue aprobado por mayoría absoluta de votos favorables de los Diputados  que integran el Congreso de la República, y entrará en vigencia ocho días después de su publicación en el Diario de Centro América.

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Teléfono para información o apoyo:

5292-4460 Enrique Maza Z.